EL CONDOMINIO EN
VENEZUELA, TODO LO QUE DEBE SABER
(Constitución,
Junta, Administración Impugnación, Elección,
Solucion de Problemas)
Quien puede impugnar un acta de
Asamblea Extraordinaria de Propietarios?
Cualquier propietario podrá impugnar
ante el Juez los acuerdos de la mayoría. El artículo 25 de la Ley de Propiedad
Horizontal es el dispositivo legal que otorga a cualquier propietario la
facultad legal de acudir al Tribunal a solicitar la impugnación de los acuerdos
que tomen en asamblea la mayoría de los copropietarios
Por cual motivo se puede
impugnar un Acta de Asamblea?
Porque dichos acuerdos violen la ley
o el documento de condominio o bien porque sean tomados con abuso de derecho;
en este último caso, se trata de las decisiones que se acogen traspasando los
límites de la buena fe o excediéndose en el límite conferido para el ejercicio
de un derecho. (Base legal, Artículo 25 de la LPH)
Cuando se intenta el recurso?
El recurso deberá intentarse
dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea
correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador
si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea. Si no se hubiese convocado
la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los
treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el
recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario
no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente
y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión
provisionalmente a solicitud de la parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el
Código de Procedimiento Civil pata los juicios breves”
Valides de las Decisiones en la Asamblea
Las decisiones de la Asamblea serán
válidas con el voto de los propietarios que representen, por lo menos, dos
tercio (2/3) del porcentaje condominial presente, obligando a los demás
propietarios, aún cuando no hubiesen asistido a la reunión, salvo los casos en
que por mandato de la Ley de Propiedad Horizontal, o por el Documento de
Condominio sea requerido el voto unánime de los propietarios. Si la Asamblea de
Copropietarios se realizara con un número de ellos que represente un porcentaje
de condominio menor a dos tercios (2/3), las decisiones se tomarán con el voto
de los propietarios que representen más de la mitad del porcentaje de
condominial presente. De toda Asamblea se levantará un acta que se asentará en
el Libro de Asamblea de Propietarios, debiendo identificarse en la misma a
todos los asistentes y suscribirse por todos ellos”. (base
legal Artículo 43 LPH)
Quien no tiene derecho a voto en
asamblea.
No tendrán derecho a voto los
propietarios que no estuvieren solventes en el pago de las cargas comunes (base
legal Artículo 43 LPH)
¿Qué es el documento de condominio?
El régimen de propiedad horizontal
reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los
propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido
segregados de un terreno o edificio, por lo que tiene componentes de propiedad
particular y colectiva en diversos grados. Cada integrante de la comunidad de
copropietarios es dueño de su apartamento o local, es “medio dueño” de su
techo, piso y paredes medianeras con otros copropietarios que son sus vecinos
inmediatos, y es “parte dueño” de los pasillos, ascensores, escaleras y demás
áreas comunes, en proporción equivalente a su alícuota de condominio. Un
régimen con estas características, no puede permitirse dejar “vacíos” que
confundan o permitan la administración discrecional y por ello prevé la
existencia de un instrumento que explica detalladamente las particularidades de
cada condominio en específico. Este instrumento es el documento de condominio.
¿Por qué debe existir un documento de
condominio?
Su razón de ser radica en la
necesidad de regular el inmueble en general y su uso, a los fines de establecer
normas de para la vida común, que faciliten la convivencia de los propietarios
¿Quién debe tener el documento de
condominio?
El Registro Público donde se
protocolizó la compra de su apartamento, es importante que cada
propietario tuviese una copia del mismo.
¿Qué leyes o normas lo regulan?
Ley de propiedad Horizontal y Código
Civil. Y el Documento de Condominio.
¿Se puede modificar el documento de
condominio?
Sí, pero ello sólo es posible si la
totalidad (100%) de los copropietarios está de acuerdo con la modificación. a
través de Asamblea de Propietarios. (Base legal. Art. 29, L.P.H.),
La modificación que se haga de este
instrumento, no podrá obviar las formalidades que el Artículo 26 de la L.P.H.
establece para su elaboración original, con el agregado que el Documento de
Condominio resultante de las consultas de trabajo, debe ser aprobado por los
copropietarios, por vía de Asamblea y escrita con las formalidades
que estos actos también demandan.
¿Cuándo se constituye la junta de
condominio?
la Junta de Condominio será designada
por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes; la cual estará conformada
por tres (3) copropietarios por lo menos, y tres (3) suplentes que llenarán sus
faltas en orden a su elección. Esta Junta deberá constituirse en un plazo no
mayor a sesenta (60) días. (Base legal, artículo 18 de la L.P.H
¿Quiénes pueden integrar la junta de
condominio?
Cualquier copropietario.
¿Cuántos integrantes pueden tener la
junta de condominio?
Estará conformada por al menos tres
(3) copropietarios y por lo menos tres (3) suplentes que llenarán sus faltas en
orden a su elección.
¿Cómo se eligen?
Se eligen por Asamblea de
Copropietarios.
¿Cuáles son los cargos de los
miembros de la junta de condominio?
-Presidente -Tesoreros -Vocales
-Suplentes
¿Cuáles son las facultades de la
junta de condominio?
Vigilancia y control en la
administración del Edificio, además:
-Convocar en caso de urgencia a la
Asamblea de Copropietarios
-Proponer a la Asamblea de
Copropietarios la destitución del Administrador
-Ejercer las funciones del
Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido
a designarlo
-Velar por el uso que se haga sobre
las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria
-Velar por el correcto manejo de los
fondos por parte del Administrador.
(Base legal,
Artículo 28, LPH)
¿Cómo debe conocerse la voluntad de
los copropietarios?
A través de Asambleas de
Copropietarios, en los cuales ellos tengan la oportunidad de dirigirse a la
Junta de Condominio o Administrador.
¿Quién convoca una asamblea?
La Junta de Condominio o
administradora. Las Asambleas de Copropietarios son el momento más importante
en la vida de un Condominio, pues definen el curso que la Administración deberá
tomar. Por eso es vital una correcta elaboración de la convocatoria.
¿Cómo se convoca a una Asamblea?
Para elaborar una convocatoria, hay
que incluir los siguientes elementos
1.- Identificaciones básicas:
El nombre del Condominio, su número de cédula y la fecha de la convocatoria,
entre ellos.
2.- Día y hora de las
convocatorias 3.- Lugar de celebración. 4.- Agenda de la Asamblea 5.-
Convocante. Hay muchas presentaciones posibles y éste es sólo un ejemplo.
Finalmente, asegúrese de que la convocatoria llegue con la antelación necesaria
y guarde el respaldo para poder corroborar que se convocó adecuadamente y en
tiempo a todos los condóminos. Si una Asamblea ha sido mal convocada es
preferible volver a convocarla de forma correcta ,que celebrarla mal convocada.
Un acuerdo tomado por una Asamblea mal convocada puede ser impugnado y muy
seguramente no podrá sostenerse en la sede judicial.
¿Cuál es el
quórum requerido para decidir en una asamblea?
Si a la asamblea no concurriere un
número de propietarios suficientes (la mitad mas uno) como para tomar el
acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta y la
decisión se tomará por la mayoría de los presentes
¿Quiénes tienen derecho al voto?
Todos los copropietarios y aquellos
que se encuentren debidamente facultados a través de poder para hacerlo.
¿Cómo se puede representar a un
copropietario en una asamblea?
Mediante un poder
que acredite la representación de un propietario ausente por parte de un
inquilino, vecino o familiar, este deben estar conformados por un escrito,
donde el copropietario ausente se identifica plenamente y autoriza a otra
persona, también plenamente identificada, a asumir su representación en la
asamblea. Es conveniente acompañar esta comunicación, con fotocopia de la
cédula de identidad de ambas personas, a fin de su verificación.
¿Qué es el libro de actas de la
asamblea?
Es el lugar donde por ley,
deben asentar los Acuerdos de las Asambleas de condominio que se celebren. El
libro puede ser de folios fijos o de folios removibles, opción ésta muy cómoda
para la transcripción de actas pues lo único que hay que hacer es imprimir
directamente en el libro lo que se digitó en la computadora, sin tener que
pasar los acuerdos a mano.
¿Es obligatorio levantar las actas de
las asambleas?
Si, estas deben ser
firmadas por todos los copropietarios asistentes, dejando constancia de lo
acordado en las Asambleas.
¿A quién compete levantar las actas
de la asamblea?
Le corresponde al Secretario.
¿Quién responde por los daños de las
cosas comunes?
-Artículo 22 L.P.H. Lo
concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos
los apartamentos, será resuelto por los propietarios. A falta de disposición en
el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos
siguientes:
-Artículo 23º L.P.H. Las
consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su
decisión conforme al artículo anterior (reparación de cosas comunes), así como
las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los
acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los
propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor
atribuido, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario
interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que
permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una
nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se
requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que
representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos
propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los
ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El
Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de
la votación, asentar los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de
los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de
las respuestas recibidas.
-Artículo 24º L.P.H. No
obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo
estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para
deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22 y debe hacerlo
cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio
del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
¿Cuáles son las funciones del
administrador?
Corresponde al administrador:
-Cuidar y vigilar las cosas comunes
-Realizar o hacer los actos urgentes
de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las
cosas comunes
-Cumplir y velar por el cumplimiento
de las disposiciones del documento de condominio, de sus reglamentos y de los
acuerdos a que han llegado los propietarios.
-Recaudar de los propietarios, lo que
a cada uno le corresponda sobre los gastos y expensas comunes y, si hubiere
apartamentos rentables propiedad de la comunidad, recibir los cánones de
arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado
supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un
destino diferente u ordenar su distribución.
-Ejercer en juicio, la representación
de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración
de las cosas comunes, debidamente asistido por abogado o bien
otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar
debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo
establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el
Libro de Actas de la Junta de Condominio.
-Llevar la contabilidad de los
ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma
ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes
respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios
para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos.
-Llevar los libros de: a) Asamblea de
Copropietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la
contabilidad.
Estos libros deberán estar
sellados por un Notario Público o un Juez de Municipio en cuya jurisdicción se
encuentre el inmueble.
-Presentar el informe y cuenta
anual de su gestión .La violación o incumplimiento de cualquiera de las
obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará
lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que
haya lugar. (Base legal, Artículo 20 de la LPH)
¿Quiénes conforman la administración
del condominio?
Está conformada por cualquier
persona natural o jurídica
¿Cómo y quién nombra al administrador
de condominio?
la Asamblea de Copropietarios
designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que
desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio
de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales.
(Base legal, Artículo 28, LPH)
¿Quién y cómo destituye al
administrador?
Deberá ser revocado
por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la
Junta de Condominio o en cualquier otra oportunidad que la Asamblea de
Copropietarios así lo considere.
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Abg. José Luis Velásquez
0412-8464154
Abogados Velásquez y Asociados
Un poder es un documento público autorizado por un notario que permite a una persona o empresa designar a otra como su representante para que actúe en su nombre en determinados actos jurídicos, de modo que el representante deberá acreditar su cualidad de apoderado mediante la exhibición de la copia autorizada del poder.
